2018年12月13日，财政部发布了修订的《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2018〕35号文）规定，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。
根据最新租赁准则的规定，除了短期租赁和低价值租赁可以采用简化处理外，承租人不再区分经营租赁和融资租赁，同时会确认使用权资产和租赁负债，并对使用权资产计提折旧。
是否合同中约定承租方自出租方租赁了资产获得租赁期内使用权，企业都需要按照新租赁准则来进行会计处理呢？根据新租赁准则规定，一项合同要被分类为租赁，必须要满足三要素：1、存在一定期间；2、存在已识别资产；3、资产供应方向客户转移对已识别资产使用权的控制。因而，准确识别租赁成为需厘清租赁合同与服务合同的关键问题。若客户在一定期间控制了被识别资产的使用，则合同为租赁或包含租金，按照新租赁准则规定处理。相反，在服务合同中，客户并未获得对标的资产的控制，该资产的使用是由供应商控制的，供应商通过控制标资产的使用提供一项服务，应按照其他相关准则规定处理。
新租赁准则中引入了已识别资产的概念，它通常是由合同明确指定（如：房屋租赁合同中约定租赁物为Ⅹ大厦1层的101商铺）；也可以在资产可供客户使用时隐性指定（如：合同中虽未明确指定，但资产提供方有且仅有某资产满足合同约定租赁物的条件）。但是，即使合同已对资产进行指定或隐性指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。
例如：A公司从B汽车租赁公司租入5辆班车用于日常接送员工上下班需要（司机由B公司安排），租期3年。合同约定：B公司可以根据每日车辆的调度情况，就近安排同类型不同车辆在上下班期间接送员工。这样的租赁合同，是否存在已识别资产呢？由于资产的供应方（B公司）在租期内可以根据合同约定随时替换资产（班车）且能从中获得经济利益，拥有了替换资产的实际能力。所以合同中不存在已识别资产，则不应按照新租赁准则来进行会计处理。这项业务的经济业务实质相当于资产的供应方（B公司）通过控制的标的资产（班车）的使用为客户提供了一项服务，应按其他相关准则规定进行会计处理。
需要强调的是，如果资产的供应方是在特定事件发生日或之后才拥有替换资产的权力，例如由于不可抗力事件导致资产毁损需要替换；或因资产运行结果不佳或者进行技术升级的情况下需要修理和维护而替换，均不属于资产供应方拥有实质性替换权。
综上，凡合同中不存在已识别资产，则说明该合同不包含租赁。
编辑人：陈 航 陈桂芳 彭银莲
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