房地产开发企业已出租房产的会计账务处理

2020-09-15 08:45:32 发布标签： #房地产 #开发 #企业 #出租 6257 636

摘要：房地产企业将已经出租的房产账面上仍作为开发成本核算，这样处理是否正确？若不正确怎样进行调整？

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a公司是一家房地产开发公司。2018年，a公司与某幼儿园签订房产租赁合同，合同主要约定内容如下：
1.a公司与该幼儿园约定的租赁期限为10年8个月，自2019年1月1日至2029年8月31日;
2. 该出租场地租金单价为15,000元/月（含税），租金自2019年9月1日起算，2019年1月1日至2019年8月31日为免租期，免租期共8个月。租金每半年支付一次，先付租金后使用。
由于a公司将该房产出租，因此a公司应当自出租次月起缴纳房产税。已知该房产的账面价值16,189,870.00 元。由于2019年1月1日至2019年8月31日为免租期，根据财税[2010]121号规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，因此a公司在该期间应当按从价计征的原则缴纳房产税，2019年1月1日至2019年8月31日应缴纳的房产税=16,189,870.00*（1-30%）*1.2%/12*8=90,663.27元。2019年9月1日至2019年12月31日按照从租计征的原则缴纳房产税，2019年9月1日至2019年12月31日应缴纳的房产税=15,000.00/(1+5%)*12%*4=6,857.14元。2019年由于出租该房产共缴纳房产税=90,663.27+6,857.14=97,520.41元。
在审计过程中发现，a公司账面上未对该出租房产进行特殊账务处理，仍作为开发成本进行核算。至2019年12月31日，该幼儿园已经支付了半年的租金，即9万元（含税）。a公司对该笔收入的具体账务处理如下：
借：银行存款 90,000.00
贷：其他业务收入—租赁收入 85,714.29
应交税费—应交增值税—未交增值税—简易计税 4,285.71
a公司对该出租房产的会计核算是否存在问题？
我们可以看出，a公司对该房产的会计核算存在两个问题：
1.该出租房产不应继续作为存货（开发成本）在账面上核算，应当将该房产从存货转为投资性房地产进行核算。根据《企业会计准则第 1 号—存货》的规定，存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等，包括各类材料、在产品、半成品、产成品、商品以及包装物、低值易耗品、委托代销商品、委托加工物资等。由于a企业已经将该房产长期出租，因此该房产不满足存货的定义，在账面上不应作为存货继续核算。而根据《企业会计准则第3号--投资性房地产》的规定，已出租的建筑物应当作为投资性房地产核算。由于a公司已将该房产出租，故在2019年1月1日起，应当将该房产作为投资性房地产核算。
将该房产转入投资性房地产进行核算后，应当按照投资性房地产的规定对该房产进行折旧。会计上建筑物的折旧年限正常为20年，残值率为5%，故2019年该房产应计提的折旧=16,189,870.00*(1-5%)/20=769,018.83元。
2.a公司的收入的会计核算存在问题。a公司未考虑免租期，并且未按照权责发生制，根据合同的约定分期确认收入。由于合同约定了8个月的免租期，故a公司的实际总收入=15,000*10*12=1,800,000.00元（含税）。按照权责发生制，a公司每个月应当确认的不含税收入=1,800,000/(10*12+8）/(1+5%)=13,392.86 元。则2019年a公司应当确认的收入=13,392.86*12=160,714.29元。因此2019年少确认的收入为160,714.29-85,714.29=75,000.00元。
按照正确的会计核算方法，a公司应做如下调整分录：
借：投资性房地产 16,189,870.00
贷：开发成本 16,189,870.00
借：其他业务成本 769,018.83
贷：投资性房地产累计折旧 769,018.83
借：应收账款 78,750.00
贷：其他业务收入—租赁收入 75,000.00
应交税费—应交增值税—未交增值税—简易计税 3,750.00
经过调整，该房产从存货转至投资性房地产，a公司的费用将增加769,018.83元，收入将增加75,000.00元，最后将致使a公司的税前利润总额减少=769,018.83-75,000.00=694,018.83元。