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摘要:个人买房和公司买房应该如何选择?个人买卖房产会产生哪些税费?

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到底是采用个人买房好还是公司买房好?其实公司买房和个人买房各有优缺点,选择哪种方式取决于具体情况。

我们用三个阶段进行分析:买房阶段、持有房产阶段和卖房阶段。

一、选择个人购买房产

第一个阶段买房阶段

如果是个人买房,只需缴纳契税和印花税(住宅不用缴纳,非住宅税率0.05%),不存在抵扣。

第二个阶段持有房产阶段-房产自用

如果个人持有房产自用,不会产生税费。

第二个阶段持有房产阶段-房产出租

如果个人持有房产期间对外出租,有房产税、城镇土地使用税、增值税、增值税附加税费、印花税和个人所得税。其中,房产税住宅税率4%,非住宅税率12%;城镇土地使用税,住宅不用缴纳,非住宅采用定额税率、按年征收;增值税住宅税率1.5%,非住宅税率5%,如果增值税季度租金收30万元以内可以免增值税;增值税附加税费,以增值税为计税依据乘以固定税率(比如12%、10%或6%);印花税住宅不用缴纳印花,非住宅税率0.1%;个人所得税如果住宅税率0.5%,非住宅税率1%。

第三个阶段卖房阶段:

如果以个人名义卖房子,需要缴纳增值税、增值税附加税费、个人所得税及土地增值税,其中增值税,购买不足2年增值税税率5%,超过2年,免征增值税;增值税附加税费,以增值税为计税依据乘以固定税率(比如12%、10%或6%);个人所得税,可以采用核定税率1%-2%征收,还可以按销售价格减去购买成本的差额乘以20%征收;非住宅还需要缴纳土地增值税,可以采用核定税率2%,3%,6%征收。

二、选择公司购买房产

第一个阶段买房阶段

以公司名义去买房,可以抵减增值税、企业所得税和个人所得税。其中增值税抵税,如果是一般纳税人公司,增值税按9%抵扣,如果是小规模公司不可以抵扣;企业所得税抵税,如果是非小微企业,最高可以抵减25%,但如果是小微企业,按5%的企业所得税进行抵减;个人所得税抵扣,如果公司账上有钱,以公司的名去买房就不用交个人所得税,这部分买房子的钱如果分红出来,需要缴纳20%个人所得税。因此,以公司的名义买房,可以抵扣9%的增值税、5%-25%的企业所得税和20%个人所得税,需缴纳契税和印花税。

第二个阶段持有房产阶段-房产自用

公司持有房产期间,如果公司自用,涉及房产税和城镇土地使用税。其中房产税采用从价计征每年按房屋价值的1.2%征收;城镇土地使用税采用定额税率、按年征收,应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

第二个阶段持有房产阶段-房产出租

公司持有房产期间,如果对外出租,除了房产税和城镇土地使用税还增加了,增值税、增值税附加税费、印花税及企业所得税。其中,房产税采用从租计征每年按出租金额的12%征收;城镇土地使用税采用定额税率、按年征收;增值税一般纳税人税率9%,如果是小规模公司税率5%;增值税附加税费,以增值税为计税依据乘以固定税率(比如12%、10%或6%);印花税税率0.1%;企业所得税非小微企业税率25%,小微企业税率5%。

第三个阶段卖房阶段:

公司卖房,假设房屋价值不变,之前公司抵扣了多少增值税,企业所得和个人所得,在卖房的时候又全回来了;如果房价不仅没有下跌,还上涨了,它还会产生更多的增值税、企业所得税和个人所得税。而且在卖房的时候还增加了土地增值税,土地增值税随着房屋增值越高,涨得越高,税率从30%到60%的比例,不但之前购买房产抵扣的税款全都回来了,还需要交更多的税。如果房价下跌了,卖的时候是亏本卖的,的确有一部分税款被抵扣了,土地增值税也不需要缴纳。

三、结论

1、针对会增值房产,还是采用个人购买比较划算。

 2、公司账上有很多钱,而且公司确实是需要办公场所或者是厂房,公司自己使用,且长期都不打算卖,那么采用公司买房,因为可以抵税,但持有期间自用或出租产生的税金需要额外承担。很多有实力的公司喜欢买楼自用,因为房产可以提高公司的估值和品牌形象,所以用公司买房是比较适合不差钱的公司。

 

四、个人买房三个阶段税费情况分析
4.1、个人买房阶段需缴纳税费
住宅,需要缴纳契税,契税税率如下:

非住宅,契税税率:12%,目前减半征收6%

需要缴纳印花税,印花税税率如下:

住宅,免印花税;非住宅,税率0.05%,减半征收0.025%
 
4.2、个人持有阶段(出租)需要缴纳税费

持有期间住宅出租,税率如下:


持有期间非住宅出租,税率如下:

4.3、个人卖房阶段需要缴纳税费
4.3.1、需要缴纳增值税,增值税税率如下:

4.3.2、需要缴纳增值税附加税费,包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
  ①城市维护建设税:税率有7%、5%、1%三档,具体根据房地产所在地确定;
  ②教育费附加:费率为3%;
       ③地方教育费附加: 费率为2%。
4.3.3、需要缴纳个人所得税,个人所得税税率如下:

4.3.4、需要缴纳土地增值税,土地增值税税率如下:

住宅,免土地增值税;非住宅,核定征收,税率6%。

说明:会易网位于福建福州,核定征收税率以福建福州为准。

 


编辑人:陈 航  陈桂芳  林芳

以上就是关于"个人买房和公司买房如何选择"的相关内容介绍,希望对您有所帮助,更多关于实用好用的财税知识,敬请关注会易网

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