如何确认房租收入

案例：A公司将自建工业厂房出租给B公司使用，合同签订租赁期限为2年，一次性预收2年的房租，同时开具了2年的房租发票。合同到期时，B公司因经营困难，无法支付房租费用，但又不肯搬离A公司厂房，A公司该如何确认这期间的房租收入？解析：
一、增值税规定房租收入的纳税义务时间
根据财税〔2017〕58号文规定：“《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。”
财税[2016]36号文附件1第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”
由以上可知：
1、A公司一次性预收B公司2年的房租，同时开具了2年的房租发票，应按照2年的房租收入确认收入，缴纳增值税。
2、当租赁合同到期时，B公司因经营困难，无法支付房租费用，但又不肯搬离A公司厂房，此时A公司与B公司签订的租赁合同已到期，A公司已不属于增值税纳税义务人，无需承担缴纳增值税的义务。 二、企业所得税规定房租收入的纳税义务时间
根据国税函[2010]79号文规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
由以上可知：
1、A公司一次性预收B公司2年的房租，同时开具了2年的房租发票，应按照租赁期内的时间期限，分期按月确认房租收入。
2、当租赁合同到期时，B公司因经营困难，无法支付房租费用，但又不肯搬离A公司厂房，此时A公司与B公司签订的租赁合同已到期，A公司在企业所得税上无需确认收入。 三、A公司规避风险的建议：
1、A公司与B公司签订的租赁合同中约定：B公司在规定时间内未支付房租，合同自动取消的条款。
2、A公司与B公司签订的租赁合同中约定：B公司未能续租时，需在合同到期前搬离A公司厂房，如B公司未按时搬离，B公司法定代表人张某个人支付A公司1000元/天的违约金和搬离前租金。
3、确认B公司无法正常续租，A公司工作人员应在租赁合同到期前几天，在B公司租赁场所门口粘贴限期搬离告示，并手持当天的报纸在B公司门口拍照留底。
4、租赁合同到期后的第一天，A公司工作人员应在B公司租赁场所门口粘贴租约到期搬离告示，并手持当天的报纸在B公司门口拍照留底。
以上照片均可作为A公司和B公司已解约的证明材料。 编辑人：陈 航 陈桂芳 彭银莲

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