商品房装修成样板房涉及的房产税、土地增值税问题

问：A房地产公司将自行开发暂时未售的商品房装修成样板房，待以后转让出售。A房地产公司应该如何缴纳房产税？在进行土地增值税清算时又该如何扣除？
一、房产税
文件一，根据国税发[2003]89号文规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”
文件二，根据国税发[2005]173号文规定，“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。”
由此可见，A房地产公司在将未售的商品房装修完成，转做样板房自用的次月，就要开始申报缴纳房产税。并且，该样板房的房产原值不仅包括房产成本，还包括该样板房的装修费用和不可随意移动设备的购置费。等到样板房出售以后，A房地产公司才可以停止申报缴纳房产税。
二、土地增值税
2012年12月26日上海市徐汇区税务局回复：“在进行土地增值税清算时，房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，准予扣除，建成后有偿转让的，应计算收入。”
因为A房地产公司只是暂时把商品房装修成样板房，主要的用途是出售，并且A房地产公司出售的时候也是以装修后的商品房收取价款的，并非临时搭建后拆除，所以装修样板房发生的设计费、建造费、装修费是准予在土地增值税清算时扣除的。

编辑人：陈 航 陈桂芳 彭银莲

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