资产传承如何节税

A公司账上有房产，张三为A公司的100%控股股东，他有1个儿子，1个女儿，未来他要将A公司账上的房产传承给儿子和女儿，如何操作更节税？
方案一：张三将A公司股权平价转让给子女
张三平价转让其持有A公司的股权儿子和女儿，该转让行为是免个税的。张三与儿子、女儿之间是直系亲属关系，即使平价股权转让收入明显偏低，税法上视为有正当理由。张三的子女受让了A公司的股权，达到房产传承给子女的目的。
此操作，无需缴纳个人所得税。税法依据如下：
根据国家税务总局公告2014年第67号文：“股权转让所得个人所得税管理办法（试行）：第十三条符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由：（二）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。”
方案二、A公司房产做资产分立，分立出新的B公司，12个月后，B公司做股权转让
如果张三的子女不愿意或者无能力继承A公司现有的业务，只想继承房产，可将A公司的房产做资产分立，分立出新的B公司，B公司也为张三100%控股，12个月后，张三再将B公司的股权平价转让给子女，达到房产传承给子女的目的。
方案三、

方案二和方案三的操作，无需缴纳相关税费。政策依据如下：
1.企业所得税
根据财税[2009]59号文：
一、本通知所称企业重组，是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。
（六）分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。
五、企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：
（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
2.增值税
文件一：根据财税[2016]36号附件二：
一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》(以下称《试点实施办法》)缴纳增值税的纳税人]有关政策：
(二)不征收增值税项目。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
文件二：根据国家税务总局公告2013年第66号文：
纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，仍适用《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）的相关规定，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。资产的出让方需将资产重组方案等文件资料报其主管税务机关。
本公告自2013年12月1日起施行。纳税人此前已发生并处理的事项，不再做调整；未处理的，按本公告规定执行。
3.土地增值税
根据财政部 税务总局公告2021年第21号 财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告：
一、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
4.印花税
根据《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)：
一、关于资金账簿的印花税
(二)以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。
合并包括吸收合并和新设合并。分立包括存续分立和新设分立。
5.契税
根据财政部 税务总局公告2021年第17号  财政部 税务总局关于继续执行企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告：
四、公司分立
公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
编辑人：陈 航  陈桂芳  林芳

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