（一）会计处理
《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》规定：非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。货币性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产，是指货币性资产以外的资产。
1、非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：
(1)该项交换具有商业实质；
(2)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。
不具有商业实质的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
2、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》指南指出：
换出资产公允价值与其账面价值的差额，应当分别不同情况处理；
(1)换出资产为存货的，应当作为销售处理, 按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
(2)换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入营业外收入或营业外支出。
(3)换出资产为长期股权投资的，换出资产公允价值与其账面价值的差额，计入投资损益。
《企业会计准则第9号——职工薪酬》讲解指出：企业以其生产的产品作为非货币性福利提供给职工的，应当按照该产品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费用的职工薪酬金额，相关收入的确认、销售成本的结转和相关税费的处理，与正常商品销售相同。
以外购商品作为非货币性福利提供给职工的，应当按照该商品的公允价值和相关税费计入成本费用。
《企业会计准则——基本准则》讲解指出：“资产预期会给企业带来经济利益，是指资产直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。这种潜力可以来自企业日常的生产经营活动，也可以是非日常活动；带来经济利益的形式可以是现金或者现金等价物形式，也可以是能转化为现金或者现金等价物的形式，或者是可以减少现金或者现金等价物流出的形式。”
（二）税务处理
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定；“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产，劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008] 828号）根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：
1、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
(1)将资产用于生产、制造、加工另一产品；
(2)改变资产形状、结构或性能；
(3)改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；
(4)将资产在总机构及其分支机构之间转移；
(5)上述两种或两种以上情形的混合；
(6)其他不改变资产所有权属的用途。
2、企业将资产移选他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
(1)用于市场推广或销售；
(2)用于交际应酬；
(3)用于职工奖励或福利；
(4)用于股息分配；
(5)用于对外捐赠；
(6)其他改变资产所有权属的用途。
《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发[2009]2号）第四十条规定；“企业与关 联方之间收取价款与支付价款的交易相互抵销的，税务机关在可比性分析和纳税调整时，原则上应还原抵销交易。”
二、实务操作及解读
（一）以自有的房产对外投资参与利润分配，要视同销售吗？
答：（1）、企业所得税应视同销售，依据如下：
根据国税函[2008]828号文，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按视同销售确定收入：（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
贵公司以自有房产对外投资属于上述第六种情况，应视同销售。
（2）、营业税不视同发生应税行为，依据如下：
《营业税暂行条例实施细则》第五条，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
1、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
2、单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
3、财政部、国家税务总局规定的其他情形。
贵公司以自有房产对外投资不属于上述应税行为，不视同。
编辑： 陈晴清
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