张三是一名外籍自然人，2021年将其名下的非住宅房屋出租给李四，租金为10527元/月，李四要求张三提供正规的租金发票，张三需要到税务代开租金发票，张三代开租金发票和缴纳税费如下图所示：
发票开具后张三对几个问题感到疑惑，于是向会易网主编提出以下几个问题：
1、张三有疑问为何他不可以享受小微企业优惠政策免征增值税？
答：因为张三是非居民纳税人。“根据财税（2016）36号文规定：第二十条 境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额:
应扣缴税额=购买方支付的价款÷(1+税率)×税率 所以张三开具的房租发票必须缴纳增值税。”
2、张三开具房租发票的增值税税率？
答：税率9%。“根据《增值税暂行条例》第二条（二）规定：税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%[根据财税〔2018〕32号文，2018年5月1日起税率由11%调整为10%；根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文，自2019年4月1日起，原适用10%税率的，税率调整为9%]”
增值税服务之租赁服务税率和征收率 - 会易网 https://www.ky365.com.cn/a/op49194.html
3、开具发票的税率为什么是“***”?
答：“根据增值税发票开具指南（2020年3月版）规定：（三）代开发票岗位应按下列要求填写增值税发票：
1.“税率”栏填写增值税征收率。免税、其他个人出租其取得的不动产适用优惠政策减按1.5%征收、差额征税的，“税率”栏自动打印“***”。”
编辑人：陈 航 陈桂芳 吴映苹
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