问：我单位是一家现代农业企业，目前有几位意向投资者想投资入股经营农业项目，由于双方都是刚接触农业项目，我们吸引投资，说服加入。对方提出，如果加入合营农业公司有没有战略投资者以土地、房屋、货币等投资，其中涉及的税务，有没有优惠政策？
回复：涉及的税费有土地增值税、企业所得税、印花税、契税（忽略城建税和教育费附加）。以固定资产投资的相关政策规定：
一、土地增值税
1、投资方为房地产企业需要缴纳土地增值税，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
2.非房地产企业投资，则不需要缴纳土地增值税，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
二、企业所得税：国税发[2000]118号文件第三条规定：“（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。”根据上述规定，企业以非货币性资产对外投资作价投资入股，应按规定缴纳企业得税。
公允价值：国税发[2000]118号文件第六条规定，“本通知所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。”
三、印花税：《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，“以土地使用权、房屋、机器设备作价投资，应按应税凭证‘产权转移书据’缴纳印花税。”
四、契税：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第（一）款规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。根据这一规定，以土地投资涉及到契税，契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。因此，上述情况投资一方不缴纳契税，而应由接受土地投资的被投资方缴纳。投资时，应办理相关过户手续。
如该内资企业不从事房地产开发，将自有房屋进行投资同时符合参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险这个条件时，用房屋对外投资只需缴纳企业所得税、印花税和契税。
知识索引：
以自有房产对外投资是否视同销售
https://www.ky365.com.cn/index/index/kydc?id=1857
编辑：陈航 陈晴清
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